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地上権とは何か

不動産の活用などで一般的に思い浮かべるのは、賃借権です。
その不動産に賃借権を設定しますが、
賃貸借は債権なので原則として不動産登記の請求はできません。

 

ではより土地を長く、そしてより強固な借り方は何かというと
地上権という物権の設定です。

 

債権と大きく違うところは、物権は必ず登記する義務が生じて、
第三者に対して権利を主張できる排他的な効力があります。

 

具体事例として、土地の地上権を設定したうえで、建物を立てて、
その地上権に基づいて建物所有をして収益を図ることがあります。

 

これに良く似た制度で定期借地権があります。
定期借地権は、あくまでも債権ですが、
公正証書にその設定期間を定めることで不動産登記をなしえます。

 

また期間終了後は土地を原状回復して返還するというもので、
一見地上権との違いがわかりにくいですが、
地上権は物権ゆえに有効期限は原則定める必要はなく、
抵当権の設定も可能という担保としても利用もできるので異なります。

 

また賃借権との違いは、地代をその契約内容の要素にしないところで、
事実無償であっても設定が可能ですので、有利です。

 

しかし借地権の物権化がすすむ今では、地上権の効用も薄れつつあります。

 

というのも現在では土地を借り、そのうえに建物を建築して、
その建物に所有権の登記をすれば、土地の賃借権に登記がなくても、
第三者に対抗することができるようになっています。
そのため、地上権とあまり変わらなくなり、抵当権の設定も土地や建物の所有権に
設定することが多いので、物権としての意義は薄くなっています。

 

登記における注意点ですが、ケースとして土地と建物の持ち主が同じで、
土地だけに抵当権を設定した場合です。

 

この時に債務者が債務返済できず、土地が競売に出された時、
土地が他人の手に移ると上にある建物はどうなるのかという問題です。

 

本来であれば土地に権利がない以上、不法占拠ですが、
この建物をなくしてしまうのは経済的の損失が大きいので、
その建物に使用する権利を認めることになっています。

 

これを法定地上権といい、通常の権利と同じで排他的に利用しうるもので
もちろん土地の落札者である所有者には、登記する義務があります。

 

しかしながらこれも現在抵当権の設定の際には、土地と建物を共同で担保することが多く、
債権者もこの共同担保でないと応じないことがほとんどなので
現実には、法定地上権の発生は難しいです。

関連する用語

賃借権

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