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区分建物とは何か

区分建物とは、一棟の建物でありながら一部だけを独立して所有できる建物のことです。
アパートやマンションを想像していただければ分かりやすいと思います。

 

マンションの場合、全体は一つの建物ではありますが
それぞれの部屋を別の人間が購入し所有しています。
また、アパートの場合も、全体は一つの建築物でも

それぞれの部屋を別の人間が賃貸しています。

 

こういった形態の建物を区分建物といいます。

 

 

区分建物は共有部分と専有部分に分かれます。
これは区分建物に特有のものです。

 

共有部分とは区分建物に住んでいる者が全員使用できる部分で、
エレベーターや廊下、玄関ホールなどが該当します。

 

専有部分とはそれぞれ個人が住んでいる部屋を指します。

 

一戸建ての場合も、家族の各個人の部屋を専有部分、
廊下や玄関を共有部分と論理的に捉えること自体は可能ですが、
あくまでも捉えることができるだけであり法律で定められているわけではありません。

 

また、区分建物として登記するためには「構造上の独立性」と「利用上の独立性」という
二点の要件を満たす必要があります。

 

構造上の独立性とは、一つの部屋がそれぞれ壁に仕切られて
専有部分として独立していなければならないという要件です。

 

利用上の独立性とは、それぞれの部屋を独立して
別々の人が生活の場として使用できるということだと、とらえれば良いでしょう。

 

こういった要件があるために、一戸建てと区分建物は区別されています。

 

また、登記や所有の面でも区分建物は一戸建てと大きく異なっています。

 

アパートやマンションはそれぞれの部屋ごとに登記が可能ですが、
一戸建ては持分の登記はできるとしても、リビングはお母さんの登記、
玄関は息子の登記、といった手続きは不可能です。

 

また、アパートやマンションのような区分された建物はそれぞれの専有部分に応じて
敷地の利用権も一緒に登記されます。

 

一戸建てもアパートも土地の上にあることは同じですので、
部屋を載せる土台としての敷地が必要であることも変わりません。

 

一戸建ての場合は土地と家は別々に登記されることになりますし
持ち主がそれぞれ別ということもよくある話です。

 

ですが、区分された建物は専有部分と敷地利用権の登記はセットであり、
別々に処分することもできません。
要するに手放すなら一緒に売りなさいということです。

 

アパートやマンションと一戸建てでは法律上の扱いや登記の面で違いがありますが、
相続に関してはほぼ同じです。

 

マンションを購入し住んでいた亡Aの唯一の相続人である息子Bが相続したとすれば、
普通の土地不動産と同様に相続を原因とした所有権移転登記を申請することになります。

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