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本登記について

不動産に関する物件などの変動の対抗要件、
例えば物件の所有権を持った事などを第三者に主張できる
要件としての登記については民法に記載されています。

 

さらに民法の該当する条文に、不動産登記法その他の登記に関する
法律の定めるところに従い、とあり、不動産登記法の該当する条文の中に仮登記を
することが出来ること及びその要件を定めた規定があります。

 

仮登記とは本来の登記をするための要件を具備していない仮の登記ですので、
前述の、不動産に関する物件などの変動の対抗要件とはなり得ません。

 

この仮登記をもとに、後から本登記をして初めて対抗力を持つことになります。
仮登記は、将来行われるべき本登記の順位を保全するために行われるものです。

 

仮登記が出来る場合は
1.登記すべき権利変動は既に生じているが登記識別情報または
      第三者の許可などを証する情報を提供できない場合
2.権利変動は生じていないが、将来権利変動を生じさせる
      請求権が既に存在していて、それを保全しようとする場合
3.権利変動それ自体が始期付き又は停止条件付き
  その他将来において確定すべきものである場合
の3種類があります。

 

3番目は条文に記載がありませんが、
権利変動が未だ生じていないものに関する登記であって、
仮登記として認められています。

 

いずれも本登記を行わない限り、対抗力が発生しない点においては同じです。

 

被相続人が死亡した際に、そのまま被相続人の名義のままでは、
その不動産についての契約を結ぶことはできませんが
ここで売買契約の仮登記が行われていたとします。

 

その売買契約の仮登記の後に、その事実を知らない不動産の相続人が、
別の売買契約を進めようとしていた際に、
物件に仮登記が付いていることを知るに至ったとして、
仮登記のみでは対抗要件とはならないのは前述のとおりですので、
相続人がこれを自由に処分し、本登記することは可能という事になります。

 

ただし、仮登記には順位保全効力がありますので、
後から当該仮登記をもとにした本登記がなされた場合、
以前の仮登記の日時に遡って登記がなされたとする効果が発生します。

 

登記は時期的に早く実施した人が優先されますので、
相続人が後から行った登記は無効となってしまうのです。

 

仮登記が付いている物件を相続した場合には、仮登記した権利者と話し合って、
仮登記を抹消してもらってから本登記に移る方が賢明と言えます。

関連する用語

仮登記

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